上海市各区有什么特点？

上海市各区有什么特点？

1）徐汇很大，但其实能算“徐汇”的也就两个街道：湖南和天平～加起来的人口不足十万，但理论上是中国最富裕的街道了，而且覆盖的区域也不小。而闵行一个小区就是十万人。特点？我来慢慢告诉你… 你看完就知道了。

2）黄浦是第一区了～自古以来+没有争议。

3）静安和卢湾是第二档次，静安新区=闸北。过去静安寺比徐家汇好一点，但都不算好地方，曹家渡就更差一截了。十里洋场的“终点站”是静安寺，但愚园路是好地段～中山公园就是城乡结合部了。卢湾和徐汇～以陕西路为界：石库门和新式里弄，大致上有个界线。如今都是高楼了～卢湾应该算徐汇会更加合理。静安徐汇，和长宁都有交界，这个分水岭至今仍然清晰可见，只是现在可以扩展到华山路和中山公园而已。华山路以西再怎么半个亿的高层，显然不如湖南路，这是根深蒂固的差异性。当然，过了衡山路也差不多一个意思。

4）长宁和虹口～同属于第三档次的区。大致上都是知识分子和工人阶级各一半。虹桥开发区理论上是长宁的浦东新区～如今市区已经改造完成，所以贬值是趋势。虹口离南京路很近，但背靠大杨浦所以被长期低估。虹口超虹桥是必然。

5）普陀和闸北～属于第四档次。闵行勉强算。第四档次意味着～老城区的边缘地带。如今虽有点点星光璀璨～不能掩盖整体档次第四的排位。

6）杨浦～属于第五档次。这并不是在吐槽～“古代”那里是以工人阶级为主“苏北窟”，所以GDP角度向来就是领先的，但城市是住人的啊？地铁通了十几年，还是没啥进步～很奇怪感觉：北上海和20年前没有变化。到南京路才半小时，怎么就是搞不好？中关村，纽约的哥大… 都在城市北面。现在那里和费城北的学城快差不多了～破败的样子。拿点开发浦东的钱，搞搞北上海吧。

————以上并非是“老观念”，我这次回沪特地证实了一下。（当评委的资格还有：江湾搞了那么多年还只有一个万达，虹口公园和市区还是没法比，提篮桥老西门在动迁都快没人了….连福州路都在退步，虹桥的老外街有老外吗？桃江路连鬼影也不见可能是疫情）

7）南市区和老西门那些，是市中心的洼地。理论上不能算在黄浦区。真正的“土著”聚集地。～类似广州的冼村。

～以下“可能”会有一些“土著意识形态”，请多多担待。

8）浦东新区，在浦东。我认为不如闵行～除了陆家嘴，你硬要说比浦西好～下一个百年可以。这句话要得罪600万浦东人和深圳人～当然蛇口建了40年，而陆家嘴早就是“黄浦二区”。深圳的特点就是湖南菜比较多，浦东还是以上海菜为主。

9）其他地方，特点？共同的特点都是城乡结合部或乡镇。不如苏州～我坚信不移。甚至未来可能不及嘉兴常熟。如果你去过浦东有个地铁站叫航头的话～那地方连徐州蚌埠下面的一个县级都不如，很多这样的自然村。市政规划设计不是一塌糊涂～而是没有。

10）金山，奉贤，崇明，基本上不能算上海，特点就是有差不多的农家乐，金山有石化和海边，崇明有大米和海风。除了奉贤的南桥镇一直很富裕～值得看看。～这类地方外地朋友要置业，我有如下建议：看当地父母官是否是当地土著，如果是～坚决不买。如果是外省市调来的～买买买。本人非“沪吹”，因为上海有一半“新上海人”，应该和纽约一样，需要更大的包容～以及“去土著思维”。

～～～～～更新一下，2023.05.07，关于网友留言“金桥～前滩～张江 去哪里啦” 我客观表达一下我的观点：

1）几乎所有大城市的市中心都是10公里见方，就是100平方公里（因为都起源于一个town，西方标准是6英里见方)

2）上海内环是140, 港岛+九龙=130，曼哈顿岛是60，小巴黎是105，芝加哥也就是黄金一英里，费城和上海老城区几乎一模一样。

也就是，不管你建设多少年，这个“核心蛋糕”是做不大的，备注：巴黎建了2000年了。

好，再说上海中环面积：400平方公里，外环600平方公里，但纽约真正繁荣的面积不可能超过上海中环。纽约市五区的总面积=上海外环。

重点：上海市的总面积是6000平方公里。（你不可能同时搞6个香港，或者10个纽约吧？）

在已知的人类城市发展中，市中心的概念达到上海内环的140平方公里，已经是天花板了。也就是说离开内环越远，上海的“特点”就越模糊…甚至没有了特点。

再按照市中心各区域的“功能”来分析一下：

1）浦东新区的面积1200平方公里，大于了整个香港的1100平方公里。我认为浦东几乎就是纽约的长岛。这句话保鲜期很长～目前浦东新区的开发思路一定是错的。也必然会参考长岛发展低密度住宅。

2）上海内环之内的黄浦卢湾徐汇静安长宁虹口，无论人口和面积，都和曼哈顿类似。曼哈顿发展之初，中心在下城～之后慢慢移到中城，直线距离和内环核心区到陆家嘴一样。但你说的金桥张江和陆家嘴并不发生任何逻辑关联。共同的特点仅仅是都属于浦东新区～因为实在太远。那么陆家嘴的功能也就是外滩及周边的补充。～人民广场对陆家嘴的“引力”，你想通过迪士尼临港金桥来替代？所以我才是说是下一个百年：据说临港投了400亿，那么如果是你有400万，会不会选择投虹口？我只是阐述普通人的思维逻辑而已，并没有贬低“战略性的城市规划”，因为上海的平均寿命还不到90岁吧？

3）纽约过了哈德逊河以东的长岛，一小部分属于纽约市，大部分属于纽约州。开车到长岛最东需要一个半小时。但没有一块荒地，越往东～住宅的档次越高… 当然没有一栋高楼… 房屋的单价比曼哈顿要低很多了。因为那里已经不再是城市概念”了。那么，你是否想过为啥纽约人不把长岛都建成曼哈顿呢？或者至少把布鲁克林和皇后区也发展一下呢？因为那是没有必要的，都市核心蛋糕只能那么大…一个人也只能长这么高。

我的观点是，要把1200平方公里的浦东新区，建成和浦西的内环部分一样，或者和香港1100平方公里一样，都是不现实的。中山先生提出“东方大港”计划的时候，人类还没有钢结构高层住宅。然而从陆家嘴到东海一个小时足够了，如果建低密度住宅，沿途的铁公基可以节约下来，因为那些住户都有私家车。辽阔的荒地不至于“翘首期盼开发商”建高楼，而节约下来的基建投资可以花在刀口上。有朋友说300万一亩的地只能建高层，其实也未必。很多容积率的游戏规则也不能一刀切，总比一片荒芜杂草丛生要好吧。

所以，上海能把中环以内的400平方公里，优化到接近内环水平，就已经是世界第一大都会了。也没有必要特斯拉500强的，都搞成襄阳南路那样的“清明上河图”，不怕没有GDP的，花点小钱修修补补～而且还是可持续的。网购有可能会影响实体店，但在上海老城区里未必如此，兜马路的并不一定有明确的购物目的，“游于艺”就是海派文化～这样的冲动性消费，也是100个京东都无法撼动的。但你搞个天桥～再把马路搞成北京那样宽，那我就在家点外卖了。

那么把6000平方公里的上海市，都建成高楼林立的陆家嘴或者黄浦区，会怎样呢？有个美国经济学家曾经做过类似的分析：

把整个得克萨斯建成和曼哈顿一样，那么整个地球人类都可以装进德州。

也意味着：闵行的人多了～浦东就少了；宝山的人多了～金山就少。都装满？这不是上次市政老专家说的5000万，一定是过亿概念。现在2400万就有点空空荡荡的感觉出来的。同样道理，上海人多了～江浙就少了。这就是芝加哥盖了一英里的高楼，再也不敢盖了的原因。高楼竞赛只可能在蛋糕中心。嘉定的电梯房非常漂亮又便宜～问题是能盖多少？有多少人会去住？

此外，我还想补充一句。从各区的土地功能而言，上海的徐汇和部分长宁虹口非常接近巴黎，而黄浦静安卢湾则类似于曼哈顿或者费城，这都是历史原因自然形成的，简单概括起来就是所谓的“海派文化”。张爱玲的前夫把上海滩概括了四个字：道艺一体。也就是子曰的：士志于道～而游于艺。道～中国人都讲究，“艺”这个字上海人多一点，因为上海人没钱也能“艺”～海派的根本之所在。

上海有句话叫：兜兜马路～吃吃白相相。浦东的马路宽得～条条都是莫斯科的斯大林大街，怎么兜啊？哪里有东方巴黎的腔调呢？巴黎开半个小时车～每一寸街道都是武康路，曼哈顿中城走半天都是外滩… 不要说喝杯咖啡吃碗小馄饨了，在浦东新区过个马路等红绿灯也要2分钟，开车还要不停看导航怕迷路。都市和街道还是给人住的休闲的，不是搞GDP的。都拿着手机订外卖，要开发浦东干嘛？

～文化的确很难复制。浦东的确有一些不错的住宅，但既不巴黎也不纽约，只是非常迪拜而已。

还是聊聊内环浦西比较实在一点，如果把沪上的马路比作是一条河，把两个区隔开，也有的把不同的“阶层”隔开，那么如何把“历史遗留”去除，就是考验地方父母官的能力了。包括改建/动迁/扩充马路… 每一件事情都是“针线活”，从陈毅市长开始上海就开始了真正的城市规划。

举几个例子吧，徐汇长宁的“路界”是兴国路。路东是湖南街道，路西是长宁的新华街道。所以最牛的湖南路也被切成了两段～因为这是民国遗留下来的，兴国路到华山路之间还有3个“类似”棚户区～1950弄，陈家巷，以及湖南路西段。 那么经过城市改造后，3个棚户区都动迁了，其中最成功的案例就是湖南路西段的改建，也是最贴近区域文化的，自然也就“棚户变天价”了。如此以来，梧桐文化延伸到了华山路～也带动了华山绿地。当然幸福里的改建不敢恭维。总之把“梧桐文化”推到了番禺路一线。这样法华镇路又变成了“新洼地”。我只是想说明一个问题，城市改建不可能是一蹴而就的。浦东迪拜马尼拉都一样。

在徐汇的另一端，路界是陕西南路。路西～也就是iapm的位置，原来也是一个棚户区。改建之后，襄阳南路变成了网红街，也带动了复兴路沿线一直到茂名南路，往南连通了打浦桥。这个整个区域都活了。目前的人流明显超过了衡山路。

如果都这么改建，那上海就有希望了。而不是把闸北也叫静安～恨不得把莘庄也叫徐汇。

再说说市区几个区的文化背景，很多外地朋友总觉得上海人有钱，住一千万的房子。其实大多数人都是把老房子“置换”出来的，比如原来住500万的老破旧，贴上200万按揭+公积金换个700万。或者两套并一套… 直接1000w，2000w买个房子住的，那就不是上海人了～王公子孟公主在上海是极少的，即使有现金～也会考虑一下“豪宅”的物业管理费。即便是外企的“老买办”～退休后也会考虑考虑那点点养老金… 是否可以支撑生活支出。当然精明是一种习惯～还会以“人民广场为圆心”的辐射思维～考虑一下太仓的价值是不是比金桥更大… 比奉贤大是肯定的。

那么从本地文化的角度，small but smart 往往又是主流思维，上海话就是“螺丝壳里做道场”。也就是为什么小户型受到310的青睐。那么一间老宅的“亭子间”改改弄弄，或许比浦东一套房更具有吸引力。这个观念上海人很难改变。所谓的上只角，其实大多也是知识分子出身，不会是想象中的贾宝玉。拆迁户一般来说也住惯了老弄堂，能七拼八凑的话，也还是会想方设法“回归故里”。给300万动迁费要让人家搬出长乐路，显然也不够公平。其实花点小钱帮他们改善一下居住环境，会更加符合实际。

有的310，即使当初按揭了中环外环的房子，或者出国了，也还是保留着市区的户口。所以户籍人口大于常驻人口的情况，在市区街道是很常见的。这些街道往往也是“货真价实”的好地段。比如静安区的“学区”一定是最好的，育才和市西～就可以吊打其他区了。有网友留言青睐长宁，其实和静安真没发比，假设你拿市三女中和延安出来，其实也都是靠近静安的，天山新村当初那么多人，高考能和静安比？普陀的学区就更不行了～长风公园也是70后儿时的迪士尼。学区方面～徐汇也一样具有优势，只是现在的徐汇实在太大没有说服力了。

从学区优势而言，长宁向来处于劣势，位居第三档次是不冤枉的。虹桥乃至于古北都有港台文化的影子，后来还延伸到了七宝… 教学质量和市区还是有距离的。

一个外地好友买了番禺路的“学区房”，说小孩可以进徐汇中学，我很惊讶。因为很多老校舍不一定就是好学校～这个说来话长。徐汇区的好学校很多，徐汇中学只能算一般般，学校那些事儿不能把晚清时期来说事的。解放前老西门的敬业中学算一流了，学四书五经的。那么之后是否保留优质教学还是要看高考排名。这些都不得不去研究师资力量的。

浦西的优势，还在于文化氛围。国际都市一定是靠人才建立的～绝不是靠金银财宝，靠地铁延伸只能解决公交交通问题而已。而GDP也不是靠“算计”，而是眼见为实的～行家瞄一眼就知道了。能聚集人的地方，GDP肯定就高。昆山东莞GDP也一样很高，但上海是服务业的定位～还是要考虑人文的。

当然全是知识分子也不行，有人在吹上海有800万大学生，搞一堆土鳖博士～或许还不如踏踏实实的钟点工快递小哥。都市人才是一个立体概念～服务业的本质还是服务意识，纽约人经常说：纽约最不缺的就是钱～其实就是吹嘘纽约的服务业水准。

优势劣势说了一大堆，仅供参考。落后也是一种资源，先进也未必能立马变现。看你的出发点什么了。最合理的方法，就是不能以区县这个行政单位，而是按照“街道”进行筛选。买房～求学～求职… 都是如此。

～～更新一下2023.05.09，关于有留言对长宁第三档次～“不服”，补充几句：

长宁区要一分为三来看待：

如果你从复旦中学，沿华山路往北～江苏路～到愚园路口：往右是静安寺，往左是中山公园。这一带是没话说的；或者从交大出发，走新华路隧道～到仙霞路的虹桥开发区。如果这是你概念中的长宁，那我也同意和静安徐汇差不了多少，但长宁还有很大的区域，连西郊动物园也是长宁区。

城市改造，好比是“化妆”，内在的东西很难改掉的，哪怕你把天山新村全部拆光，搞成“北京版的阳关大道”，城市基因还是不会变的。江苏路～华阳～新华，那些靠东的街道，本质上和静安徐汇是一体的。

然而北新泾那里靠西的长宁，事实上就是农田改城市：农改非。理论上那里是闵行会更加合理。

虹桥开发区～市属开发区，和长宁也没有太大关系，～曾经很辉煌。因为那时候市区马路拥堵，延安路高架也堵。感觉上仙霞路一带很不错。于是台商港商韩日友人～纷至沓来。带动了仙霞路片区。你说现在那里还是很棒，我也没意见。但不如市中心是可以确定的。原来仙霞路有个联建新村，在协泰中心对面，有个居民食堂对外开放的～本地老阿姨烧的“红烧肉”是全上海最好吃的。

古北是高级住宅区概念，上高架到市区很方便。但和虹桥开发区还是没有连接起来。很多台二代港二代从小在这里出生的，已经习惯了。他们眼睛里的市中心自然未必好到哪里去。

长宁一直是非常积极向上的行政区，为什么？因为当初的落后。古北～虹桥，也是以落后作为资源起步的。新华路隧道还要归功于尼克松访问上海。

但一切认知还是要基于客观，内环的隔开～注定了部分长宁的城市地位，这是大格局定位，连美国领事馆那块地～荒芜了多少年了。你说长宁一流的话，为啥他们不从徐汇搬来呢？

你如果还质疑为什么不是第二档次，那么我干脆一起回答了吧：黄浦区～得名于黄浦江。邮政编码200001已经告诉你了～怎么都是上海的老大。全球超级都市的邮政编码都是这个逻辑～无法撼动的。也确实黄浦区从开埠以来一直是上海滩的龙头，连30层的养老院也是国际顶级的。不服不行的。你如果能理解什么“露天煤矿”最好，就是真正躺着赚钱的地方。或者说那是上海滩的发祥地，由这里开始…慢慢从卢湾静安～徐汇～虹口长宁… 这样延伸到闵行和宝山的… 一共花了150年时间。

高举高打，是黄浦与生俱来的姿态～红木铺在南京路也是真实的历史。那时～抖抖嚯嚯的外来移民就去了静安卢湾，知识分子看到黄浦的房价这么高，卢湾静安也买不起，就去了徐汇“新区”… 鲁迅去了虹口… 邹韬奋去了陕西路.. 当然也有达官贵人去了高邮路～那条应该是上海滩最“贵气”的马路了～如果你不反对的话。

这是一步一步的进程，然后才形成了“长宁区”那个地方.. 有了天山新村… 仙霞路才多少年啊，古北好像是90年代初的事情了。再伟大的城市的一切都是需要历史沉淀的… 而且是一圈一圈辐射开的…

徐汇的内环部分也很牛～因为是有明确规划的住宅区，上海档案馆至今保留了规划和施工图纸，现在的“梧桐网红区”，当时图纸上标的是“扇骨区”，我认为这应该是“上只角”的由来，因为扇骨～又俗称：扇子骨。江苏口音有可能会念成“上只角”。而且梧桐也不是法国的，而是英国梧桐～因为便宜。

这已经是100年发生的事情了。因为抽水马桶～是30年代开始批量生产的。徐汇的老房子就比卢湾静安的要先进一些，钢窗蜡地的占比要高一些～衡山路的电梯房，木齐路的复式结构带游泳池公寓～都是在30年代末40年代初建造的。和费城改建～曼哈顿中城改建的时间是同步的，从“考古学”角度，我都验证了卫生设备的厂家型号～基本一致。“同桌的你”说的（忘了他名字了）～上海法租界的抽水马桶是犹太工厂提供的说法是没有历史依据的。我不想帮外国厂家做广告～但肯定和犹太人无关。因为英国人的抽水马桶在李鸿章那个年代就有～是手工制造的，开始大生产是1930年。钢窗都是中国本土厂家制造的～因为上海的钢铁厂一直很领先。所以我也经常说1930年之前的老房子改建的话成本太高了。

但徐汇再牛～也只可能位居1.5的位置。那么，老静安和卢湾无疑就是第二档次～那是开放式的“半商业半住宅”区域，不是半封闭的古北/虹桥可以替代的。当然你把古北看成是一个大型小区，那当然是上海最好的社区了。我前文也只是说了学校学区，还没说医疗机构呢，那些个如雷贯耳的大医院，哪怕是电影院，餐厅娱乐，咖啡馆甚至是大礼包…. 长宁和市中心的老牌区都是没发比的。

这样，长宁虹口也只能位居第三档次了。当然目前来说长宁的部分区域比虹口要发达，今后未必。北上海的地理位置显然比长宁要好～因为苏州河概念早已经不存在了。同时，普陀闸北和老静安也是隔一条苏州河或者内环路的概念，所以未来发展可能比闵行更有潜力。北上海有过制造业辉煌的历史，基础设施和人文环境都是浦东新区无法比拟的。虹口的石库门改建后也非常漂亮。

虽然90年代市区开始城市改建/改造，但是上述大的格局还是得到充分保护的，框架几乎没有变化。而且城市的文化内涵～也不可能改变，因为上海的特色是独一无二的。而且，“新上海人”这个说法，我敢保证不是上海人发明的，因为上海人并没有排外的思维方式，有“看不惯”是正常的～可以认为是一种善意的“影响”。况且居住在上海五年以上都会被这座伟大的城市～同化。

也并不是说你住“江湾江东”，就非要搬到“徐家陆家”坐个地铁就可以到的。因人而异～有不同的阶段性规划。而且上海城乡家庭资产的差异性已经缩小到开埠以来最小，并大有郊区超市区的趋势。但上海特色具有“中心向周边辐射”这样的客观存在～也是共识。

我只想对新老乡表达一种真诚的欢迎，和我在其他城市学习生活一样，很肯定会把城市最好的地方看成是自己的“舞台”，甚至是目标。这样，才有扎根于此的意义。上海是一座友好的城市，和我一样的上海人也太多太多～都会毫无保留把自己对“家乡”的认知和“新老乡”分享…

写太长了，可能都看的不耐烦了吧。谢谢阅读。