2016-2020年五年深圳房价走势，如何在深圳或附近（东莞惠州中山）买房？

2016-2020年五年深圳房价走势，如何在深圳或附近（东莞惠州中山）买房？

（更于2016.03.05）本次暴涨和制定政策的人有关，只能说水平也就那样。本来此前的收紧政策已经见效了，非要搞330，非要搞去库存。得，现在三四线库存没去多少，实业的钱也不断跑进一线城市。

我认为房价会涨，但我不支持房价涨，不好，不好，对总体不好，对年轻人不好，对整个社会不好。部分人获得暴富，却拉低整个城市的幸福指数。

以前知乎膜蛤，是讽刺，现在大家得真膜了。都靠同行衬托啊。

（0305更新完）

过去半年同类话题其它几个话题里面零散表述过：

东莞买房的回答：在深圳如何5年之内买房？ - 黑炭头的回答中山买房回答：深中大桥修好之后中山房价会涨吗？ - 黑炭头的回答珠海买房回答：2015年珠海房价大涨，请分析预测下珠海房价2016年之后的走势？ - 黑炭头的回答

惠州买房回答：

2016年一月初，深圳经过15年底的翘尾行情后，南山的二手房价来到了5万，新房基本都高于8万。深圳的均价达到了4.2万的恐怖数字。即便是龙岗、沙井、松岗的新房，价格也需要三万以上。这让许多深圳的朋友感到巨大的压力，甚至绝望。我的一些朋友因为这个问题，放弃了自己在深圳的工作，回到老家，然而过得并不如意，在琢磨着返回深圳。而一些去其它城市的，又未必能找到合适的工作。

能够在现有条件的基础上解决住房问题，是大家最迫切希望解决的问题。那么对于一名（或一对）月收入1.5万左右的普通工薪阶层，如何买到自己心仪的房子呢？

首先，我认为要实事求是。现在房价已经涨起来了，期望靠房价下跌捡漏的心态是万万不要有的。房价不可能一直涨，但上涨一倍后下跌20%，相对于今日的价格，依然是上涨的。深圳今日的房价，不合理中也存在合理，基于330松绑+马书记光环+上半年牛市中小创套现的巨量资金，为深圳楼市注入了巨大的活水，导致深圳的价格向京沪看齐。说实话，五年之内，我本人没有看到房价下跌的可能，未来五年的主旋律会温和上涨。

其次，摆正心态，一方面不要抱着坐等房价下跌的侥幸心理，另一方面不要因此整天冷嘲热讽甚至不断抱怨。抱怨不能当饭吃，抱怨不能为我们带来房子。

第三，积极准备，要坚定地做好买房的各项准备，包括首付、社保、信用（不要信用卡违约等），确保要买房的时候不会掉链子。特别提醒一点，就是做好自己的银行流水，银行卡上的钱多和爱人或朋友进出一下，月流水做到十万以上，这样收入证明可以开得更高，会有利于未来银行放贷。

第四，也不能为了解决问题应付了事，比如在老家地级市甚至县城随便搞一套，虽然便宜却并不适用。房子是用来住的，不能住的房子与砖头没有区别。反而还把宝贵的现金用掉了，真有好房子时，却没有钱买了。

第五，现在的行情下，期望买房子暴涨是不现实的，所以更多从居住价值和保值能力来考虑问题。

做好以上的准备，我们就要搞清楚我们有多少弹药，买什么样的房子，买房子的目的是什么。

首次购房有两种选择：一类是小房过度，这种要兼具居住和投资两种功能，地段不能太偏，要容易脱手。二类是一步到位的大房，这种首付的压力和月供的压力都很大，对于我们题设收入的购房者来说，房源必然是比较偏僻的。

对于小房过渡的，尽量选择地铁沿线的小户型，带厨房的单房或一房一厅。这样两口子可以居住。同时单房和一房一厅的租金是最划算的。地铁会给房子带来更高的租金，这比旁边有大超市更重要。其次是考虑配套，购物、教育等等。深圳的学位房会比不带学位的房贵一两万，如果两口子三年内要面临小孩读书的问题，这个问题务必要考虑进去，如果是三年之外，可以放到比较次要的位置考虑。因为三年后很可能你会换房子，这么小的房子也住不下一家三口。

离罗湖、福田、科技园、前海、蛇口 几个中心点地铁通勤三十分钟，便可以算着近郊三环，地铁通勤45分钟左右算作远郊。属于远郊的有光明、松岗、沙井、龙岗大部分地区、大鹏半岛。在这些地方还存在一些三万以内的房子，许多二手房价格也在两万出头，当然交通很不便利，短期也没有地铁到达。对于远郊的房子，和近深片区的房子，务必要跟随高速公路去置业。深圳北部动脉梅观高速现在是免费的，这个可以为大家剩下大量的通勤费用，而高速最重要的是节省时间。

-----------本段补充于2016-1-16-------------

我总结了一下深圳买房口诀：南富、北贵、东旧、西潜

南富，是福田、南山等南部区域房价早就涨得非富人不能买了

北贵，是未来深圳的许多行政单位为逐步搬到龙华去，同时为了配合深莞惠交通一体化这一重大战略，龙华被定义为深圳六个中心之一。如果前海是深圳未来发展的第一极的话，龙华会是第二极。官家所处，是为贵也。

东旧，是指罗湖布吉等，开发很早，很老旧，房子升值空间不大，受到他们辐射的盐田大鹏更没什么大空间。

西潜，从罗湖到福田，从福田到南山，从南山道前海，深圳的增长极一直在往西移，所以昨之西乡福永，今之沙井松岗，未来都是很有潜力的地方。

---------补充结束------------------------------

只有在深圳实在找不到合适房源的前提下，才考虑近深片区。这关乎未来能否脱手的问题。

近深区域，顺着几条高速去找房源。不要只计算在高速上的时间，一定要计算进门到门的时间，只要门到门时间超过一个半小时，最好放弃购买，因为你不可能每天往返三小时这么通勤，太累。

在东莞近深片区，推荐凤岗、塘厦，其次清溪、长安、虎门、厚街、松山湖片区。凤岗塘厦是因为它们会被包裹近环深高速，未来深圳地铁也会通过它们，特别是凤岗。这两个镇目前的房价在1~2万，看社区品质。后面这几个镇区，是实在在凤岗、塘厦找不到心仪房子时的备选。长安、虎门、厚街是因为有沿江高速，他们到前海很近，最远的厚街半小时。这条高速五年内是有可能深圳段回购的，目前的通勤费也很低，还不堵车。清溪在凤岗背面，松山湖通南光高速。

其余黄江、大朗等镇目前价格还在六七千，如果有合理的交通，同时离购房者上班地点（比如你在光明石岩观澜上班）通勤时间可以接受的话，也是可以考虑的。

惠州和中山我是很不建议深圳的朋友去购买的，在文首给出的链接里我已经充分分析过。

-------2016.1.11补充-----------------

至于为什么同样近深，东莞的凤岗塘厦比惠东惠阳更有价值？因为惠州批地比卖白菜还容易，巨量供应带来的就是房产保值困难和二手房交易极度困难。东莞近深因为发达许多，所以开发商拿地成本更高，同时地理上塘厦和凤岗挨着的是深圳高速发展的副中心龙华，人口数庞大且通勤便利，有旺盛的溢出住房需求；而惠东挨着的是大鹏半岛----那是深圳最穷且山多岭恶的地方，没有什么经济辐射力，也就没什么溢出住房需求。

迷恋惠州的朋友，建议不要光听售楼处忽悠，自己开车沿着惠州海边走一下，从大亚湾一直到巽寮湾，你看看海边有多少空楼盘在建在卖。而惠州还有大片大片的土地可以修房子。

随着福田龙华观澜这一片的房价在高位企稳，会有更多的需求溢出。当然塘厦凤岗的二手房中介目前与深圳还存在二十年的差距，这些都需要慢慢来提升，或市场足够活跃后能吸引到中原地产等入驻。

【2016-2-29】

会上涨，不会大幅上涨，未来五年深圳房价累计涨幅应该在30%~60% 区间 。

目前看来，在深圳买房依然是风险远低于收益远高于一般理财手段的投资行为。

然而选择的地域很重要，具体的就不详谈了，免得说错了：）

但整体的涨幅基本是确定无疑的。