北京楼市，央行发声，未来房租必然上涨

北京楼市，央行发声，未来房租必然上涨

未来北京房租从长期来看有上涨趋势，但短期存在压力，上涨并非必然。 以下是对相关情况的具体分析：

长期房租上涨的依据

租金对房产价值影响受关注：资产有价值是因为会带来未来现金流收益，住房价值主要受未来房租折现影响。这两年房价预期变化，市场利率和贴现利率下行，房租折现对房产价值影响愈发受关注。租售比（房租与售价之间的比值）是衡量住房价值的简化指标，近年来总体回升，目前一线城市租售比已接近2%水平。随着经济恢复发展，长期来看租金会继续上涨。以北京为例，这两年房价和租金虽都下跌，但租金收益反而提高，若未来租金恢复到之前增长水平，跟固定买房成本比较，租赁住房总收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率，且银行收益率降到2%以内，房租收益优势会越来越明显，这会推动房租上涨。

住房租赁产业发展需求：住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向。从需求端看，近年来不仅是低收入群体，新市民或刚毕业参加工作的青年人对“好房子”的租赁需求上升，市场机构测算未来我国有租房需求的人口超2亿人，市场潜力大。从供给端看，过去提供租赁住房主要是个人，近年来租售比回升和融资运营成本下降，住房租赁产业商业可持续性增强，越来越多住房租赁企业进入市场，规模化、集约化经营将提供更优质、稳定租赁住房服务。需求的增加和供给的优化，长期来看会促使房租上升。

短期房租上涨存在压力的原因

库存量下降难度大：从北京住房租赁市场来看，近半年来供应量保持在9万套左右。8月某大中介网站出租房源9万套，其中整租7.5万套，合租1.5万套，5月23日租赁房源9.2万套，三个月下降2000套左右。而5、6、7月是租房旺季，租房市场库存量都没下降多少，进入淡季后库存量下降难度更大，房源供应相对充足，短期对房租上涨形成压力。