在上海买房自住，酒店式公寓有哪些利弊，可以买吗？

在上海买房自住，酒店式公寓有哪些利弊，可以买吗？

酒店式公寓VS普通住宅，购房前你应当知道的那些事｜半月法谈

作为一名地产从业人员，时常有朋友咨询我酒店式公寓与普通住宅的区别以及值不值得买的问题。选择何种物业类型，相信这也是广大购房者在下定决心购房之后面临的首个难题，尤其是不少年轻朋友，当参观完琳琅满目的各种楼盘后发现价格奇高，苦于预算限制正犹豫不决时，看到各种装修奢华、地段好且价格又极其便宜的酒店式公寓的时候，多会几经纠结。当然，如果你老爸是马云或者老公是思聪，那另当别论。因此，今天特地系统地梳理一下二者的区别，供各位朋友参考。

一、什么是酒店式公寓？

酒店式公寓，区别于普通住宅，是一种提供酒店式管理服务的公寓型物业，多集住宅、酒店、会所、餐饮等功能于一体，一般配置包括厨卫在内的综合套间，拥有独立产权，具有“自住”和“投资”两大功能，业内也有说法称其为“类住宅”，但其本质仍是公寓。

酒店式公寓，也被认为是起源于欧洲的服务式公寓的升级版本，作为酒店式公寓的雏形，服务式公寓吸引了懒人和忙人的入住，而酒店式公寓，从本质上来看其实是将其概念重新包装，对服务内容进行发展演绎，提供“酒店式的服务，公寓式的管理”。（为便于行文，70年产权住宅之外的40、50年产权的其他物业类型，常见有酒店式公寓、Loft公寓、青年公寓、单身公寓、养老公寓等，本文中统称为“酒店式公寓”。）

图1 杭州金地广场A1户型43㎡立体图

二、酒店式公寓的优点

相较于普通住宅而言，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供各类商务服务。

具体说来，其优势大概有如下几个方面：

1、总价低

一般而言，酒店式公寓单价会比同板块住宅要低不少，加之酒店式公寓普遍做法是小户型，主力户型面积较小，两相叠乘，总价极低。以杭州最近比较火热的未来科技城板块为例，目前在售住宅项目合景天峻近20天成交均价2.5w，而同板块酒店式公寓项目欧美金融城（EFC）则为1.7w，每平方单价便宜了近1w，单价是天峻的66％。按照天峻主力户型90方，欧美金融城主力45方来算，单套总价天峻230w，欧美金融城为76w，总价比天峻整整便宜了154w，仅为天峻的33％。另外，部分酒店式公寓项目，如loft公寓，往往通过户内改造，形成复式叠层效果，使得实际使用空间大大增加，一定程度上又降低了房屋单价。

图2 未来科技城两物业类型价格对比

2、装修好

普通住宅的装修标准，分为毛坯和精装修两种。精装修，也称为“全装修”，按照住建部的官方定义，是“所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成”。一般而言，市面上的精装修也只是简装，交付状态在实践中也仅仅是满足基本生活需求，而酒店式公寓则不然，除了上述设施以外，一般还配备齐全的家电设备和生活设施，做到了真正的“拎包入住”，且装修标准也明显高于普通住宅，门厅等公共设施装修上档次，富丽奢华。

图3 中大银泰城效果图及样板房

3、地段好，租金高

通常而言，酒店式公寓的选址一般都在地铁沿线或CBD等地段和交通较好的区域，距离各类写字楼办公区较近，因此，酒店式公寓的出租率一般比普通住宅更有保障，加之装修不错，服务较好，配套齐备，软硬件设施齐全，娱乐自住两不误，租金通常也远高于普通住宅，投资回报合理可期。比如上海的酒店式公寓就主要分布在内环以内，南京路商圈、徐家汇商圈及陆家嘴附近，月租金也在7-10k左右。如浦东君誉江畔月租8K，徐汇巴黎时韵7.5k、金巢铂锐阁9-13k。

4、通常不受限购政策的影响

2016年国庆期间，北京、天津、成都、杭州等20个重点城市相继出台限购政策，仔细研究不难发现，楼市调控一般都是为抑制住宅投资需求，而酒店式公寓往往不在限购之列。尤其是像上海这种购房还有户口或社保要求的城市，不论你已婚还是未婚，上海宁还是外地人，无论社保有没有缴纳满5年，都可以买酒店式公寓，门槛之低，简直是给外来人口和单身贵族的一份礼物。如此种种，自然使得其成为投资客们的理想之选。

三、酒店式公寓与普通住宅的区别

看完上面的分析，你是不是已经迫不及待想要入手一套了？别急，别急，按照套路，讲完了优点，自然就要分析弊端了。尽管具备上述优势，然而酒店式公寓在房地产市场上却是一番不愠不火之景，其原因为何？下面就从其与普通住宅的差异上讲起。

图4 杭州十区酒店式公寓存量及存销比走势

1、土地性质不同

土地性质不同，这是酒店式公寓与普通住宅的本质区别。下文要说到的几项差异，根本上也都是因为土地性质的差异所致。首先我们应明确，每块土地的性质用途，在规划部门的控制性详细规划和国土出让合同上都会有明确约定和限制。住宅只能建在住宅用地上或商住用地上，而公寓可以建在住宅用地上也可以建在商住、商业、综合用地上。一般而言，普通住宅就是平常所说的商品房，土地性质为住宅用地或商住用地中的住宅部分，而酒店式公寓则是商业或综合用地。

图5 杭州未来科技城控制性详细规划

2、产权年限较短

基于上述土地性质的差异，酒店式公寓与普通住宅的土地使用年限自然也不相同。普通住宅的土地使用年限一般在70年，而酒店式公寓一般为40年或者50年。有人说，我不在乎产权年限长短，反正自己也住不了那么久。非也！非也！二者年限的不同除了在数值上的差异，时间的长短之外，还有一个关联的差异就是土地使用年限到期后续费问题（关于此问题，我在《

》一文中有详细说明）。具体说来，普通住宅70年届满后如何续期以及是否收费问题目前来看争议较大且尚无定论，但是酒店式公寓作为商业用地，其期限届满后需要付费续期应当是没有任何争议的，且假使两者均需付费续期，酒店式公寓收费标准高于普通住宅也是题中应有之义。

3、落户政策不同

购房落户政策，作为我国这个人口大国户籍政策的一项内容，尽管历来一直遭受非议，但是客观上确已存在并且实施已久。作为一篇实务分析文章，本文无意于对政策本身过多评价，只谈具体规定。

按照各个城市的有关规定，往往只有购买满足一定面积或者总价要求的住宅类产品才能落户，因此通常只有普通住宅和基于住宅用地的公寓才能落户，而商住和综合用地的酒店式公寓由于不属住宅性质，就不能落户。同时因为无法落户，也就没有学区。没了学区教育这一优势，在保值增值能力这项功能上自然也就比较吃亏。

另外，从杭州来看，尽管今年9月因为房地产行情持续升温高烧不退因此政府紧急暂停了购房落户政策，但显然这是短期内应对房价暴涨的治标之策，且地产行业本身也是周期性波动，有冷有热，因此，长期来看还是会重启。

表1 杭州市普通住宅“购房落户”政策

需要说明的是，有部分楼盘名称虽叫做酒店式公寓、青年公寓等，但其实质是在住宅用地上建的物业，只不过开发商为了营销包装等种种原因将其打造为各种符合本文字面称呼的物业类型。这类楼盘本质还是普通住宅，因此并不适用本文所描述的酒店式公寓的种种限制。但是，由于其总价通常较低，面积较小，在落户问题上仍有可能面临因不符合当地关于总价或面积的限制而无法落户的问题，因此，在选购前务必谨慎，对当地相关政策打探了解清楚之后再做抉择。

4、水电费等生活成本高

酒店式公寓的水电费参照商业标准缴纳，因此其水电费也要比普通住宅的居民水电贵一些，一般是民用的1.5-2倍左右。至于物业费，则要看物业公司制定的收费政策，不过由于其往往参照商业项目，且提供的服务更多，收费标准高于普通住宅也是大概率事件。另外大部分的酒店式公寓都不通煤气、不通燃气管道，不能使用明火，部分管理严格的连煤气罐也不能进楼，所以日常生活只能一切电器化，居家做饭只能使用电磁炉，用电量自然也就居高不下。此外，一般来说，酒店式公寓的电费也不分时段，不像居民用电一样有峰谷电之分，夏天一个月电费轻轻松松上7、8百，经年累月，也是一笔不小的开支。可见，酒店式公寓生活成本也明显高于普通住宅。

表2 浙江省电网销售电价表

5、税费标准较高

由于酒店式公寓与普通住宅土地性质及物业类型的差异，导致二者在税费缴纳标准上也有较大的不同。目前我国房地产市场上，与购房者密切相关的税种主要为契税、印花税，二手房交易中还会涉及个人所得税、增值税（“营改增”之前为营业税）、土地增值税等。以契税为例，普通住宅在首次购买时有契税优惠，根据面积、是否家庭唯一等情况不同，享受税收优惠后费率为1-3％不等，而40、50年产权的酒店式公寓则没有契税优惠，统一为3％。因此，整体来看酒店式公寓税费成本明显高于普通住宅。

表3 “222新政”前后契税、营业税对照

6、公摊面积差异

公摊面积，即公用分摊建筑面积，指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积，一般也简称公摊。公摊面积与建筑面积的关系，用下面的公示即能直观说明：建筑面积＝套内面积＋公摊面积而我们都知道，开发商在向购房者出售房屋的时候，基本都是以建筑面积作为计费依据的，也就是说，我们日常新闻上看到的某个楼盘单价3万一平，并非是套内房屋的单价，而是包含公摊在内的单价。一套建筑面积90方的房屋，得房率按75％计算，其实际套内面积为67.5平方。因此，在建筑面积恒定的情况下，公摊面积的多寡对室内空间及居住舒适度的影响是至关重要的。而酒店式公寓之类的商住物业的规划设计标准要比普通住宅高，如公共门厅面积比较大，楼梯、门厅的出入处按规定设置两处、过道占用空间大等，这无疑增加了公摊面积比例。而普通住宅在这方面也略占优势，普通住宅的主流做法为一梯两户或两梯四户，少部分开发商更加激进，如卓越蔚蓝领秀为一梯一户，阳光城翡丽湾为两梯两户通过隔断事实上也成了一梯一户，导致这类物业真正意义上的公摊面积比例相对较小。另外，即使酒店式公寓与普通住宅的公摊面积在数值上相等的情况下，由于住宅总面积较大，折算下来其公摊比例也相对较小。

7、居住舒适度较差

上面谈到了那么多的差异，可能有人会说：“没事，我是小年轻，户口和学区之类的无所谓，生活成本高一点也可以承受，我不在乎，我只在乎高大上，看中酒店式公寓的总价低，装修好、居住舒适，买！买！买！”果真如此么？两者在舒适度上孰优孰劣？

酒店式公寓相较于普通住宅而言，在居住舒适度这方面也是基本不占优的。酒店式公寓产品众多，关于房屋居住舒适度，一般去项目踩盘之后无需专业知识即能有初步认识和判断，再运用部分专业评价指标，即能形成相对全面的了解。具体说来，影响居住舒适度的因素，主要包括公摊面积、容积率、楼间距、绿地面积及绿地率、层高、红线内外不利因素等指标，下面我们就挑几个因素逐一简单分析。

（1）公摊面积。关于这个维度，上文已有介绍，不予赘述。

（2）容积率。容积率又称建筑面积毛密度，简单理解，可以认为是总建筑面积与总用地面积之比。容积率是衡量建设用地使用强度和居住舒适度的一项重要指标，容积率越高，居住舒适度越低。容积率的值是无量纲的比值，一般而言，一个居住舒适的小区，高层容积率应不超过5，多层应不超过3，但由于土地成本和开发利润的限制，并不是所有项目都能做得到。而在容积率上的妥协，尤以酒店式公寓等商业物业最为严重，而在规划及政府土地出让环节，对商业用地的容积率的限制往往没有普通住宅严格。一般而言，普通住宅容积率多在1.0-3.0之间，少数别墅项目会低于1.0，少数高层项目会高于3.0，而一般酒店式公寓的容积率则在3.0以上。例如，杭州金地广场、蓝钻天成容积率均为4.0，复地壹中心容积率为5.0。

图6 山东杨柳国际新城项目

（3）楼间距。楼间距对居住舒适度的影响很好理解，楼间距越短，舒适度越低，这不仅仅表现为居住私密性较差，同时也体现在日照不足采光受限，以及通风不畅等影响。酒店式公寓因为容积率通常较高，在城市核心地段，用地面积较小，因此楼间距一般也较短，实际体验来看较为压抑。另外，楼间距与容积率通常也密切相关，一般容积率越高也就意味着楼间距越短，类似指标还有建筑密度、绿地率、建筑面积百分比等。在中央商务区内，公寓的建筑面积百分比（建筑面积占项目总住宅面积的比例）不受限制，而普通住宅的建筑面积百分比是有限制要求的。

（4）日照通风。酒店式公寓的日照条件一般也比普通住宅差。按照《住宅建筑设计规范》等相关规定，居住产品中住宅必须满足日照、采光等相关条件，酒店式公寓的日照条件通常比住宅差。不过这项短板有的开发商通过增大采光面、大面积玻璃幕墙等方式来弥补，因此还是要具体项目具体分析。此外，由于酒店式公寓户型限制，无法进行功能分区，且户型通透的少，极少有阳台，又大量使用暗卫，通风不畅，较为潮湿，影响居住生活的舒适度。

图7 某酒店式公寓户内业主实拍

（5）层高。层高这个很好理解，市场上的酒店式公寓项目，大概可以分为两种，一种是层高在3-3.4米左右的平层式公寓，一种是层高在4-5米可分割为两层的loft式公寓，这种loft公寓装修时分成二层使用，购房者感觉很划算，买一层送一层，但分隔之后上下两层的层高都不超过2.5米，有压迫感，居住舒适度差。

根据《杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则》，商业建筑当层高大于等于5米，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算；大于等于6米小于8.2米时，建筑面积按该层面积乘2倍计算。其他城市规定虽有不同但基本也相差无几，因此，酒店式公寓层高一般都不会超过5米。

除此之外，还有一些其他大大小小的差异，诸如交易转让不够灵活方便、走道采光不足户型不够敞亮容易引发安全隐患等。

从技术指标上对居住舒适度进行了分类解析，下面我们再从一手用户体验角度看看知乎上部分酒店式公寓业主的吐槽：

Marska：面积小，极少有阳台，没见过南北通透的。夏天极其崩溃，不开空调闷热死，开的话轻松一月七八百电费。霉雨季节也是崩溃，干不了的衣服只能挂房里，烘干机？怎么可能放得下。基本不通煤气，做饭要用电磁炉，而且通风不好，做一次饭的油烟味难受好久。

匿名用户：不像居民区，隔壁可能是办公室，可能是轰趴馆，进出人员很乱。

小T：就是个正方形！层高这么点！还Loft！房子里还有梁！睡在上层你只能弯着腰，床上都坐不直！怎么住人啊？！

Eric zhu：生活成本高。水电费基本是民用的2-3倍，物业费是同地段住宅的2-3倍。水电基本一个月500左右。宽带费用也是向商用看齐，每年少则几千，多则上万，速率服务很一般，除非物业撸平了运营商。

由此可见，在居住舒适度角度上看，酒店式公寓往往也是体验不如普通住宅，舒适度相对较差。

8、首付及按揭政策不同

个人住房通常作为标的额最大的不动产，除了居住需求外还兼有理财投资需求，同时由于往往总价较高，运用资金杠杆也就成为常态。截至目前，关于普通住宅首付比例执行的是中国人民银行、银监会2016年2月1日颁布的《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》的规定，原则上最低首付比例为25％，各地可下浮至20％。但是该文件仅适用于普通住宅，至于酒店式公寓，目前执行的政策仍是首付最低五成，尽管其总价较低，却也在无形中增加了购房者的经济压力。另外，酒店式公寓按揭贷款利率通常在基准利率基础上还需上浮10％左右，而首套普通住宅通常可以下浮10％，贷款期限最长也只能10年，并且不能使用公积金贷款。

图8 杭州50-70w酒店式公寓分布图

综上所述，酒店式公寓相较于普通住宅而言，既有其便宜、便利等优点，也存在着土地性质、落户政策、居住舒适度等方面的缺陷。至于各位看官如何决策，宜结合自身情况及本文提到的各项影响因子，权衡利弊，进行取舍后再作抉择。而我的使命，则是将酒店式公寓的方方面面进行呈现和还原，帮助你不致在信息不对称的情形下，在各种售后包租、投资回报等宣传攻势下草率决策。

总体来看，酒店式公寓适合哪类购房者？在我看来，如果你预算有限，又比较看重房屋地段与交通，且对自身而言落户与学区问题不是硬性指标。或者你已经完成刚需置业甚至改善换房任务，只是想通过购房投资对抗通货膨胀，对于这两类群体而言，那么毫无疑问，酒店式公寓应该是你的一个不错的选择。

最后，祝愿大家都能挑选到满意的房子！

---------------------

申明：

▶ 本文由微信公众号@半月法谈 原创，著作权归本人所有，未经授权许可，禁止转载。咨询授权事宜可在公众号后台留言或联系lawyerchenshun@163.com。

▶ @半月法谈 所登文章内容仅供参考，且不作为任何针对个案之法律意见。

http://weixin.qq.com/r/Skx0bCTEv3nArWAP9xlY (二维码自动识别)