等额本息与等额本金，从财务管理的角度充分考虑货币时间价值，哪个对于购房人来说更划算？

等额本息与等额本金，从财务管理的角度充分考虑货币时间价值，哪个对于购房人来说更划算？

等额本金：还款总额少，月还款额一直递减。

等额本息：还款总额多，月还款额不变。

要想算好房贷这笔账，关键得明白钱在不同时间价值不一样。这个很好理解，10年前的1w和现在的1w当然不等，因为通胀，钱在不断贬值。所以，只看还款总额的多少是没有意义的，关键要算出两种方式下的现值，将未来每月的现金流（还款）全部折现到现在，你需要付出多少钱。

本答案讨论全部基于以下设定：贷款100w，银行贷款年利率4.9%，每年通胀4%，贷款20年。

先上简要结论，后再分析。

1. 等额本金和等额本息，哪种方式更省钱？

答：等额本金还款现值107.62w；等额本息还款现值108.67w；等额本金更省钱，省了1w现值，为贷款金额的1%左右。

2. 等额本金初期要还很多钱，如果选择等额本息，省下来的钱用于投资，是否更划算？

答：等额本息前期节省现金流，等额本金后期节省现金流，每月节省的现金流全部投资出去。当投资年利率<6%，等额本金更省钱；投资年利率=6%，等额本息节省的资产现值比等额本金多1w，正好弥补差价，此时两种还款方式相同；投资年利率>6%，等额本息更省钱。

3.如果进行提前还款（非一次性还清，只是某一期多还钱），是否合算？

答：提前还款通常有时间和金额的要求，假设第7年初，即第72期末，一次性还款2w，等额本金方式下，提前还款节省现值2300，等额本息方式下，提前还款节省现值750。等额本金更适合提前还款，且两种方式均越早还越好。

下面是具体的计算过程，直接上图，一共240个月，太长了，我就取靠前和靠后的。

第1部分：等额本金和等额本息，哪种方式更省钱？

a.等额本金每月的现金流与折现价值：

还款总额为149w，其中本金100w，利息49w，所有折现价值为107.6w。

b.等额本息每月的现金流与折现价值：

还款总额为157w，其中本金100w，利息57w，所有折现价值108.7w。

很明显，两种还款方式还的本金一样，等额本金所还的利息折现更少，更省钱。

第2部分： 等额本金初期要还的钱多余等额本息，若选择等额本息，将省下来的钱用于投资，是否更划算？

下图分别为等额本息和等额本金节省的现金流及其投资折现，此处假设年投资回报率为6%。

a.等额本息节省的现金流及投资收益

可以看出，在第102个月，等额本息相比等额本金节省的现金流，由正转负，即不再有多余现金流了。假设节省的现金流每个月都投资出去，投资年利率为6%，20年还款结束时，等额本息共节省了8.6w现金流，投资后资产为10.7w。

b.等额本金节省的现金流及投资收益

第102个月时，等额本金开始节省现金流，20年还款结束时，共节省了16.5w现金流，约为等额本息节省的2倍，但因时间靠后，折现价值略低，但因基数较大，最后资产现值也达到9.5w。

等额本金和等额本息每月还款现金流不同，假设每月都能拿出最高那个的现金流，并把节省的现金流用于投资，当投资年利率=6%时，等额本息节省的现金流资产现值高出1w，正好抵消还款时多付出的1w，此时两种还款方式相同。

第3部分：如果进行提前还款（非一次性还清，只是某一期多还钱），是否合算？

一般银行对提前还款的期限和数额有特殊要求，提前还款的部分除了需要支付当期利息外，还需要支付一定的违约金，此处违约金比例设为0.5%。提前还款后的月供需要将剩余本金按照既定利率，在新的期限下重新计算。假定第7年初，即第72期末，一次性还款2w，新的期限为14年，共168期。

a.提前还款所需的一次性费用及现值

b.等额本金提前还款后的每月现金流与现值变化

白色部分是正常的还款情况，橙色部分是提前还款后新的月还款情况。

可以发现，等额本金方式下，提前还款后，总还款额减少了1w。折现到现在，即节省了2300元。

c.等额本息提前还款后的每月现金流与现值变化

可以发现，等额本息提前还款后，等额本息的总还款额减少了7000。折现到现在，节省了750的费用。

由此发现，在上述设定下，提前还款会使得等额本金和等额本息均节省一定的费用，且前者节省的是后者的3倍，等额本金更适合提前还款。

从直观上还可以进一步解释这个问题。

1.提前还款还的是本金，如果违约金少于此部分本金的后续利息，则提前还款划算（在不投资的前提下，提前还款总是划算的）。

2.每月还的利息和剩余本金呈正相关，等额本金开始还的本金比等额本息多，则剩余本金少，利息少，提前还款可进一步减少本金。等额本息将本金滞后，先还利息，提前还款的效用自然下降，但聊胜于无。

3.无论是等额本金还是等额本息，提前还款都是越早越好。因为越到后期，期限缩短，对应本金所支付的利息已经完成大半。

4.若将提前还款的资金不用于偿还，用于投资，第7年的2w现金，结合上述提前还款节省的费用，折算出年收益率，等额本金为4.4%，等额本息为3.7%。即在等额本金还款方式下，投资收益率>4.4%，则投资比提前还贷划算。等额本息类似。

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最后将上述结论转化为实用的建议，见表格：

最后，以上所有探讨和结论均基于文中设定，只能定性参考，不可量化套用。