增值税五改二的政策，广州有可能实施吗？

增值税五改二的政策，广州有可能实施吗？

先上结论：

如果真有五转二，主战场依旧会是在天河东、老黄埔、万博、狭义科学城+科学城区府这四个板块，在20年上半年入市的人，基本是按18-19的成本买入，他们有丰厚的利润垫支撑他们换标的。这个时候会有阶段性的好货好价出现。

置换自住的家庭，如果持有的标的非以上区域，应避开近郊大量未满五的竟品，尽快卖出，竟品的亏损已是事实，他们的耐心基本也已耗尽，他们会不遗余力的出货，而这才维稳的角度，换一波人以低成本买入，也可以避免更多坏账。

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五转二与降首付比例哪个有机会，在工具包里先用威力小的那个，也就是五转二，但现阶段的税费基本是卖家的成本，并不能释放太多需求，相反会释放供给。五转二的威力如何，对刚需首套、置换家庭、对不同板块这三个纬度都有明显区分。

无论是近郊，远郊，还是核心区，这一波分化高峰均是在21年年中附近，不同的是核心区-近郊的轮动，核心区领涨，就意味着进场时机的要求要高些，要早些，而近郊或者非概念板块，20-21年入场的时间可以稍微晚些，后面我会提供一些标杆盘的数据展示。

01 —— 市区的领涨板块或者近郊的概念板块

点名天河东，老黄埔再加上两个受人才政策加持的科学城和万博，基本在20年9月，用20年春节后的半年时间就确保了此次买入的利润垫，也就是说20年10月以后入手的，到22年10月就想着是不是扛不住了，而在此前入手的，这批人对于广州楼市的认知相对高些，他们想着的是是不是到点向上置换了，虽然吃尽了涨幅，但明显不如升级板块的标的，这类标的在20年他们入手的时候可能不过100万的差距，现在则可能有了2－3倍的差距，也就是说天河的需求在于增值标的置换。截止这里，没有点名海珠东，这是一个特殊的存在，在接下来5年内还是在行情上和其他板块独立。

上结论：这些板块在五转二后会优先出现一批满二房源，两年的利息成本大概是当年买入价格的10%，他们本可以贱卖离场，但持有这些标的的人，要置换增值标的时候还得看标的有没有降价，答案显然是没有，但不排除有成本价贱卖的，如果有，你果断买入就是了，相当于这个人把你带回了18年的房价。如果你不清楚他们的成本价是多少，可以看看以下这篇文章。

《如果投资客在23年大批量撤退，你怎么做？》

02 —— 市区的补涨板块

点名海珠西，海珠西的板块轮到开始与21年1月，在中海21年2月拿下石岗路达到高潮，板块轮动的行情还没走完，就被21年4月之后频发的政策掐死了，所以在21年3月以后入手的基本买在阶段的泰山顶了，再加上满五政策拦着，短期内不会出手。同时海珠区的配套，通勤不弱于广州任何一个区，自住苟着可以接受。

而在21年3月之前入手的，有30%的利润垫在，海珠内部的分化，城市界面的差距会让一波人从海珠的南边、西边往东，往北两个方向走，也就是说海珠的需求在于居住置换，但这拨人远没有上面的天河东、老黄埔、科学城、万博多。

03 —— 市区与近郊的补涨板块

白云内部两个板块，京溪同和因为极高的通勤性价比，白云新城因为极高的配套性价比，对比其他板块的涨幅最后迎来补涨，在21年下半年逆势补涨，越秀的头部学位、荔湾L1边上的学位次新，这类学位标的存在交易高峰月，也就是过年前两三个月，他们的高点在21年末。

以上四个区域，基本是买进就不曾想着离开，此外除了越秀的头部学位，其他区域基本已经回调到18-20年的水平，不会是此次五转二关注的重点，即便是白云新城也是如此。

04 —— 两个有争议的板块，广钢V.S牛奶场

不可否认，两个板块的一手业主绝大部分是不缺钱的主，也就是说不存在贱卖的根本动力。想当年看奶厂和看珠城的，是一拨人。奶厂在一手业主的筛选上，更加极致，四房为主筛掉了一些后面可能踩踏的业主，而目前广钢的踩踏就是从中海的三房开始的，慢慢延伸到中海120平三房，再到金融街融穗华府头排三房。最后到大平层，而奶厂的三房同样是踩踏的开始，只不过其量小，奶厂的踩踏也就止于三房。

两者的外部环境也是天地板的差别，奶厂迎来科学城高考成绩的发布，L21+L6夹成的狭义科学城的激发学位需求，这批人的置换往往是天河而非黄埔区府，首当其冲的就是奶厂，其次是板块内新增的漫云，合景均是180平起，不存在竞争关系。而广钢就不同了，奔着商业+住宅的终极睡城去了，保利和悦和万科金域进场搅局，打广钢北区的户型简直是碾压，和悦滨江打完了，江天际也能补上几刀，而临黄埔的奶厂，始终与黄陂金峰保持着相互吹捧互相进步的默契。

这两个板块基本都是在24年满五，其中奶厂具体时间是：

龙湖一期：23年中

龙湖二期：24年底

招商一期：24年中

招商二期：24年底

华润一期：24年底

华润二期：24年中

金地：24年底

他们的世纪之争会在五转二之后提前上演，结局已然明朗了，想躺平的人不妨好好留意广钢。

05 —— 总结

如果真有五转二，主战场依旧会是在天河东、老黄埔、万博、狭义科学城+科学城区府这四个板块，在20年上半年入市的人，基本是按18-19的成本买入，他们有丰厚的利润垫支撑他们换标的。这个时候会有阶段性的好货好价出现。

《挂盘超10万套，广州的房子卖不出去了？》

《广州还没到底，还会降，谁终将受益？》

置换自住的家庭，如果持有的标的非以上区域，应避开近郊大量未满五的竟品，尽快卖出，竟品的亏损已是事实，他们的耐心基本也已耗尽，他们会不遗余力的出货，而这才维稳的角度，换一波人以低成本买入，也可以避免更多坏账。

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